北京从严规范长租公寓分散包租预收租金不能超过3个月
□ 法治日报全媒体记者 王斌
近日，北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，从限制资金池、强化开业信息报送、加强租赁合同管理、细化装修规定、建立租赁纠纷调解机制、强化联合监管等方面，全面强化对分散式长租公寓企业经营活动的监管，防范住房租赁行业经营风险，维护百姓住房租赁消费合法权益。限制企业“资金池”是《通知》的核心内容。限制住房租赁企业预收租金数额，《通知》明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
《通知》还提出北京要建立押金托管制度，要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金，收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，部分长租公寓企业通过“租金贷”“长收短付”等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。《通知》提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。
《通知》还开出五个“药方”规范市场秩序、化解租赁纠纷：一是加强租赁合同管理；二是进一步强调收房合同(租赁企业与房主签订的合同)和出房合同(住房租赁企业与租客签订的合同)都要在签订后3日内备案；三是细化了装修方面的规定；四是明确押金退还的期限和流程；五是北京房地产中介行业协会将建立住房租赁纠纷调解机制。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，住房租赁是老百姓，特别是中低收入群体最基本的安居方式，关系社会安定和谐，是年轻人安身立命的根基和安居乐业的希望。安居才能乐业，“租住稳”才能“社会安”。住房租赁领域矛盾纠纷多发、调处解决不畅也一直是困扰广大房主租客的一个难题。北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段，特别是经过近两年的租赁企业爆雷的洗礼后，政府部门开出药方对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。协会作为行业自律组织，高度关注住房租赁市场秩序规范和租赁纠纷化解的问题，并将继续在促进行业自律经营方面发挥积极作用。
培育发展住房租赁市场政策主基调不变。《通知》明确北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。
北京大学教授楼建波说，近些年，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程，在这个过程中市场也暴露出不少新情况、新问题。此次北京出台的新规是在行业经历快速发展、企业探索试错、市场波动以及总结经验做法后，提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为长租公寓行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为划出了边界，这也与前不久中央经济工作会议提出的“规范发展长租房市场”的要求高度契合。新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，一系列税收、金融等优惠政策大礼包，正在赶来的路上。
