作者丨贾永民
平衡研究所学术顾问
浙江大学交叉学科中心特聘研究员
6月底以来，住房 养老 成为热门话题。
据《中国建设报》报道，2023年6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见党委书记、董事长葛海蛟中国银行表示，要“探索建立住房养老制度，为住房提供住房福利，提供全生命周期的保障保障”。
“住房养老制度”？ 光是听到这个名字，很多人都以为养老保险有什么新的发展，但仔细一看，原来业主确实是想把房子交出来“养老”。 于是有人笑骂：我自己的养老金还没结算，我就给房子养老？ 更何况我还不知道我的家在哪里！
笑骂归笑骂，“住房老人如何养老”确实是一件值得关注的事情。
住房养老累计20余年规模超万亿元
事实上，住房养老金并不是一个全新的事物。 如果住房养老金仅指住房维修基金，即为将来维修住房而预留的资金，那么它实际上已经存在了相当长的时间，只不过最初的名称是“住房维修基金”，后来它被称为“住房维修基金”。 统一更名为“住房 专项 维修基金”。 当然，此次提出的住房养老的内涵和范围不再局限于住房专项维修资金。
在全国范围内，住房维修费制度始于1998年，这一年也是中国正式宣布全面住房改革的一年。 在当年国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，提到要建立住房专项维修资金制度。
当然，在此之前，多地已经启动了以出售公房为主要形式的“房改”，因此住房维修基金实际上在1998年之前就已经存在。以市为例，第一笔住房维修基金1996年，为住房改革而成立。 当年，市进行住房制度改革时，要求从公房销售价格中提取一定比例存入市财政局专户，用于公部位维修的住房。 当时市征收的修缮资金总额超过9亿元，那些房改房成为市第一批拥有“养老基金”的住房。
相比之下，商品房的“养老”来得有点晚。 原因是，当年新建商品房并没有强制缴纳维修资金，所以当时很多商品房都没有住房维修资金。
总体而言，2000年至2004年左右，全国各地陆续出台了住房维修基金管理办法和实施细则，规定新建商品住房交付使用前必须缴纳维修基金，否则不予核发房产证。 此后，住房维修资金的征收才进入正常状态。
2007年10月30日，时任建设部、财政部联合发布《住房专项维修资金管理办法》（2008年2月1日起实施），正式建立住房专项维修资金制度，标准也从此前的“按购货价款的2%-3%的标准缴纳”改为“按 住宅 建筑安装工程每平方米造价的5%-8%的标准缴纳”。
2013年，央视《焦点访谈》节目透露，全国缴存的公房维修资金规模已达万亿元以上。 此后，国家层面还没有相关数据，但如今又过去了十年，规模应该已经达到了不止一个级别。（以北京为例，截至2013年7月，北京累计征收住宅维修专项资金348.1亿元；近十年后，到2022年底，全市累计征收住宅专项维修资金782.9亿元。）
现在人们所讨论的住房养老制度，无非是在现有住房专项维修基金制度的基础上，对如何保障居民住房安全、改善住房设施的进一步探索。 不过，具体的系统设计还没有完成——它有“前世”，但“今生”还没有成型。
为什么要提住房养老？一个导火索和四个深层原因
既然已经有了住房专项维修资金，为什么还需要住房养老呢？ 而且，住房专项维修资金这个话题自2013年前后一度引起人们关注后，十几年来一直不冷不热，为何从去年开始又重新火起来呢？ 既有直接的触发因素，也有更深层次的原因。 我们先来看看直接触发因素。
直接的诱发因素可能是一场事故。
2022年4月29日，湖南省长沙市望城区金山桥街道金平社区盘树湾组发生特大自建 房屋 倒塌事故，造成54人死亡、9人受伤，直接经济损失9077.86元。一万元。
住房城乡建设部当年5月1日召开视频会议，部署全国自建住房安全专项整治工作。 指出，要加快研究完善住房建设安全管理各项制度，研究建立住房体检制度，强化住房全生命周期管理。 安全保证。
随后，2022年5月24日，国务院办公厅印发《关于全国自建住房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善住房质量安全强制性标准，研究建立定期房屋检查、住房养老和住房质量保险制度。”
随后，2023年4月7日，全国自建住房安全专项整治工作电话会议提出“积极推进住房养老、住房定期体检、住房质量保险‘三项制度’试点”。
2023年5月，住房城乡建设部赴江苏省等地调研住房养老制度建设情况。
最后，住房城乡建设部部长再次强调，探索2023年6月底建立住房养老制度，这或许是加快住房养老制度建设和试点的信号。
深层次的原因来看，可能有四个。
一是我国全面进入存量住房时代，旧住房比例持续上升，养老住房不得不提上日程。《中国人口普查年鉴2020》数据显示，截至2020年底，全国住房存量4.6亿套，建筑面积510亿平方米； 城镇住房存量2.9亿套，建筑面积292亿平方米，其中老旧住宅（2000年以前建造）占套数的31%，且仍在快速上升。
许多老房子一开始在规划、设计、建筑材料、施工工艺等方面都存在缺陷。 现在不少存在结构失稳、屋顶渗漏、外墙脱落、设施设备老化等隐患或问题。
二是现有住房专项维修资金不能满足需求。 这可以分为两个层次。 一是住房专项维修资金从一开始就没有足额支付。《中国商报》报道称，在南京，约94万套15年以上房屋中，有30%从未收取过维修资金。 老旧社区中，28%的社区余额不足10万元，远远不能满足维护需要。 其次，即使足额缴纳住房专项维修资金，也无法满足需求。
关于房屋交付后的维修，目前的政策规定一般可以概括为：房屋质量保修期内，由开发商或原建设单位负责维修，或使用房屋保修金； 保修期满后，日常小修由物业管理费支付，专项维修资金仅用于中修或大修。 问题在于，大部分老小区的物业管理费实际上无法维持日常维护支出。 结果，房屋公共部分的质量迅速恶化。 因此，使用专项维护资金的需要越来越快地出现。 这种情况甚至在一些相对较新的社区也存在。
三是稳定房价、化解楼市风险。 目前，“保障住房、民生、稳定”几乎铺天盖地，但归根结底，如果房价一直在上涨，那么就没有必要“保障住房”。 二手房价格是新房价格的支撑，多地二手房价格下降趋势很大程度上体现在“旧、破、小”房价格的持续下降。
较老的社区，通常位于良好的地段和学区，房价下跌，至少部分原因是老房子的维护没有跟上。 从这个意义上说，用住房养老金为住房提供全生命周期的保障，或许有助于延缓房价下跌、化解楼市风险以及随之而来的更大风险。
第四，住房养老金也可以用来刺激经济增长。 住房养老建立后，要达到住房全生命周期提供保障的目标，至少需要做好两方面的工作：一是建立住房质量检验、安全管理体系，保障住房质量。保险系统； 密集且长期持续的房屋维护。
一方面，前者为房屋检验业务、住房保障业务、保险业提供了稳定的需求，后者则形成了对建材、家居用品及相应劳务的稳定需求。 同时，这两方面都意味着物业管理服务的需求。 此外，住房养老制度也有利于筹集资金用于老旧小区的改造和改造。 所有这些都可能有助于促进经济增长。
供“房”和供“人”的制度有相似之处
关于住房养老的制度设计，无论是政府的人大代表、政协委员（如人大代表、南京地铁集团有限公司党委书记、董事长常柴强），或者专家学者（例如上海房地产科学研究院院长严蓉、广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳），都倾向于借鉴养老金制度，即设立两个账户类型并构建三大支柱。
两类账户是指住房养老金分类管理，分为公共账户和个人账户。
对公账户是指住房养老金公共统筹账户。 于才高建议，部分土地出让金应按比例拨入公众账户，并补充维修基金、旧小区改造基金、三资流转应收资金等增值收入余额。一业，城市物业管理。 管理资金来源，例如奖金资金。 公共账户管理遵循“政府主导、专业运作、统筹使用、专款专款”的原则，坚持“收支两条线”，主要用于生活等公共服务。强制房屋体检、房屋日常检查、购买综合房屋安全保险。
个人账户主要是指原住房专项维修资金账户，按照专项维修资金相关法律法规管理，主要用于房屋共有部分、共用设施和设施的维修和改造。保修期满后的设备。
上海房地产研究院院长严蓉介绍，“三大支柱”是指基本住房养老、专项住房养老和商业住房养老。
住房基本养老保险由财政资金支付，保障住房基本保障。 其资金来源可以从以下三个方面考虑：一是从土地出让金收入中提取一定比例，这是基本住房养老金的主要资金来源； 三是未来如果开征房产税生活网消息，将按一定比例提取，补充基本住房养老金。
住房专项养老金主要依靠现有住房专项维修资金。 但管理制度需要从以下两个方面进行优化：一是在现有个人维修基金专户的基础上，建立统筹专户。 资金来源主要是专项维修资金增值收入和累计收入，以及财政专项维修资金等，用于提供住房应急维修支持、垫付个人账户支付不足维修费用、购买房产等。住宅小区保险等； 二是理顺维修基金续费机制，探索纳入物业服务费计算项目进行分阶段续费。 或者业主按月缴纳物业管理费。
商业住房养老是指业主自愿购买的住房养老保险，作为基本养老金和专项养老金的补充。 购买住房养老保险有三大优势。 首先，它可以固定保险费并“锁定”未来可能的维护成本； 其次，保险具有风险管理功能，可以减少房屋的损失； 经过业主大会表决程序后，后续维修费用将由保险公司支付，无需再经过业主大会表决程序。
系统设计不应该“顾上而忽略下”。 住房养老金上调前先激励业主？
上述住房养老的顶层设计看起来非常漂亮。 如果能够落实为可执行的制度，当然是一件好事。 然而，这个框架有一些隐含的前提，不一定会成为现实。
第一个假设是未来土地出让金可以继续增加或保持稳定，或者至少不会大幅下降。
在上述顶层设计中，无论是公共账户还是第一支柱都非常依赖土地出让金收入。 诚然，这几年各地的土地出让金收入已经非常可观，并且逐渐增加，但这种趋势在2022年出现了逆转，而且从人口和经济发展趋势来看，可能并不算多。未来有可能恢复增长。 会很大。
第二个假设是，房屋的价值（或市场价格）不会下降到有人宁愿不拥有房屋也不愿支付特殊维护资金的程度。 这个假设也可能不成立，因为中国个别城市实际上有很多房屋被废弃。
第三个假设是，未来会有丰富的居民养老保险产品可供选择。 这种假设未必会成为现实，因为这类保险的性质与前几年国家层面大力推广但始终雷声大雨点小的“住房养老”保险业务是一样的（它的专业名称是“住房保险”）。 逆抵押养老保险”），看似空间很大，但实际操作起来却受到很大限制，还有很多法律障碍需要克服。
第四个假设是政府、业主等相关主体愿意高效率参与住房养老保险。 这种假设的不现实性是显而易见的。 现有的住房专项维修资金最受诟病的一点是，一方面不够，另一方面真正需要的时候又很难使用。 根本原因是集体行动的困难难以克服。 此外，两类账户、三大支柱的框架还可能隐含着另一个风险：将更多的业主权力转移到政府手中。
据统计，全国建立业主委员会的住宅小区仅占全部住宅小区的30%左右。 根据现行规定，在没有业主委员会（或业主委员会“不愿意”管理）的情况下，专项维修资金由政府主管机构管理，这已经在一定程度上削弱了业主的权力。程度。 上述住房养老保险的顶层设计或将进一步强化这一点。
鉴于此，除了顶层设计外，还必须注重自下而上的探索。 例如，江苏省泰州市房屋修缮“医保”，通过设立“房屋大病统筹基金”，解决了房屋大修时持续维修资金问题和居民修缮付费压力，并鼓励业主正常缴纳物业管理费。。
再比如，很多小区虽然老旧，但地段、风景极佳，小区内的房产可以持续产生现金流。 一些物业管理公司与社区合作，结合老旧小区改造，通过“社区管理”筹集住房养老资金。 这方面已有不少成功案例，值得关注。
总之，住房养老的制度设计和所有其他制度设计一样，关键是激励相容，即让业主真诚地认同——这既符合业主的利益，又不会影响他们的利益。力量。 因此，应特别重视自下而上的探索。
